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或许你了解珠江岸线核心的7公里,但你未必了解白云山麓风华的5公里

2023.02.08
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在广州,当被问到人居理想时,答案出奇一致:“无非珠水,无非云山”。

众所周知,珠水绵延广州近70公里,但只有“珠江新城-二沙岛”之间7公里才是精华所在。

那全境达28平方公里,山麓线长达40公里的白云山,其精华与未来重点发展板块在哪?

首先,以华快为界,南北白云山存在明显能级差异,即“南主城-北城郊”。

其次,南主城前白云山的20公里山麓线,又存在巨大的规划能级及发展潜力差异。


一条华南快速干线

切割白云山高低能级


据不完全统计,目前广州楼市上,有十多个甚至更多的项目,均自称“云山住宅”。

这不是夸张,皆因白云山实在太大了,辐射范围非常广。

白云山体量有多大?由30多座山峰组成,东西宽约4公里,南北长约16公里,主峰摩星岭高382米,全境面积达28平方公里,相当于两座珠江新城面积。

由此,只要在白云山辐射范围,能远眺山景的,都能称为“云山住宅”。


需要指出的是,想要入手一套拥有极致价值的云山住宅,你要先搞清白云山的高低能级。

摊开地图可以发现,诺大的白云山,被华南快速干线切分为南北两大部分,以南称为“前白云山“,以北则称为”后白云山“。

先给出结论,我们接着来逐一拆解,前白云山无论是区位潜力,还是人居体验、配套醇熟度,都具有明显优势。



其一、两者地理位置差距明显。

前白云山与珠江新城CBD已呈融合发展态势,基本都可快速直达珠江新城。而后白云山位处城郊,难以直接辐射珠江新城。

事实上,两者地理位置的差距,广州“开四停四”政策早已告诉了我们。

政策原文是这样说的:非广州市籍中小客车驶入广州市中心区连续行驶时间最长不得超过4天(自然日),再次驶入须间隔4天(自然日)以上。

官方划分的“市中心圈”,北端同样以华南快速干线进行分界。

由此可见,前白云山是由官方钦点的主城区。



其二,两者城市发展现状也存在差距。

前白云山范围,包含了白云新城、环市东、天河北等板块,均与“繁华”、“热闹”、“方便”等关键词挂钩,城市界面、生活配套均已非常成熟。

反观后白云山中的太和、嘉禾望岗等板块,目前处于发展中阶段,大多呈现“城乡结合部”的城市面貌,仍有颇大的改善空间。

值得一提的是,后白云山片区的太和与人和、钟落潭、江高,均属于目前白云不限购的区域,板块热度、对买家的吸引力可见一斑。

其三,两者的未来规划差距可见。

以交通规划为例,未来前白云山的地铁站点可谓密如蛛网,远超于后白云山,意味着两者出行的便利性与通达性,也存在落差。



其四,土地价格相差之大,直观反映两者板块价值差距。

回顾今年前三轮土拍,前白云山、后白云山范围共有4宗宅地成功出让,但抢手程度却大相径庭。

其中,位于前白云山的宅地,遭房企疯抢至摇号,最终成交楼面价高达50842元/㎡,成功挤进全市TOP10。

相比之下,后白云山片区的宅地,则“冷清”不少,位于嘉禾望岗的宅地甚至无人竞价最终流拍收场。

至于3宗已成交的宅地,均以底价成交,最低地价仅2936元/㎡,仅为前白云山宅地的1/17。



板块差异化

前云山不等于盲目闭眼入


当然了,若细细分析前云山片区的各个板块,差异化同样存在,稍不注意,则容易“掉坑”。

再看一下前、后白云山辐射图,你便会对各板块的发展一目了然。



先来看南部的越秀老城区板块。

作为广州的政治中心,越秀同样还是广府文化的发源地,更是千年商都的核心,曾引领数千年商贸繁华。

因此,这里也是广州最先投入发展的板块,见证过流花商圈的繁华,也领略过初代CBD环市东的流光溢彩。

但随着城市外扩,越秀老城的发展空间瓶颈制约、内生动力不足,创新要素受限。


   

接着来看东南部天河北板块。

随着城市东扩,天河北CBD逐渐走入大众眼帘,财富广场、中信广场、维多利广场等地标,曾是广州的门面担当。

板块发展非常成熟,加上土地稀缺,土地供应已处于断供状态,基本达到发展上限。



最后,来看东北部的梅花园-京溪板块。

尽管这两年板块屡有宅地出让,但从航拍图上可以看到,板块内城市面貌并不尽人意。

这也是目前前白云山片区东侧的“通病”。

目前,这里分布着众多城中村,生活环境与理想中的云山豪宅不匹配。

要知道,自去年住建部发布“63号文件”后,意味着大拆大建的时代已经过去,广州旧改节奏也大幅放缓。

因此,前白云山东侧一带,想要通过城中村改造来摆脱现状,仍需要一段很长的时间。

另一方面,尽管有涉及天河范围,但完美避开了珠江新城、金融城、智慧城等瞩目板块,在未来规划发展层面上也稍有欠缺。




锁定白云新城

主城C位 与城市共生长


用排除法逐一剔除后,会发现前白云山山麓约20公里,要同时兼顾生活配套、人居体验、未来生长潜力的板块,有且仅有一个,那就是白云新城的核心5公里。

对于白云新城的期待,政府对标的是珠江新城,并真金白银大手笔猛砸数千亿造城,沉淀十多载,如今的白云新城已是风鹏正举。



在资金投入上,官方从不吝惜。

比如说,十四五期间,白云总投资额高达1.67万亿,并且白云用超4000亿资本打造“6+6”现代产业集群,其中的发展C位白云新城,显然受到了很多资源倾斜。



不止要对标珠江新城,在规划层面上,白云新城也有自己的独特优势。

珠江新城是CBD规划,而白云新城是CBD+TOD规划,坐拥超440亿投资的白云站TOD,发展能级更胜一筹。

未来,7轨交汇于此,体量是南站的4倍,连通全市,乃至全国,实现“高铁进城”。

CBD+TOD,双核齐头并进,让白云新城拥有更多想象空间,有了“对标全球一流CBD”的底气。



更重要的是,白云新城的发展并不停留在规划层面,而是以肉眼可见的速度,兑现大众的期待。

目前,白云站地铁预留工程已顺利封顶,预计明年建成。

在产业方面,白云新城现已吸引超170个重点项目落户,20多栋总部大楼拔地而起,目前已聚集南航三大总部、中国航空油料集团南方总部、绿地中心、无限极公司、韩后总部、地铁设计院总院……

可以说,现在的白云新城正高速生长中,下一个10年、20年,仍然会给我们不一样的惊喜。



200万平CBD云山大宅

近10栋楼封顶 配套先行


但不得不说,未来进入白云核心圈层的机会不会多。

从白云新城的多个规划调整可以看到,宅地(即下图黄色地块)正在不断减少,随之增加的是商业地、产业地(即下图红色地块)。

这是出于对白云新城的整体发展规划做出的调整,打造更多的高楼地标群,吸纳更多实力企业,提速板块发展。



因此,置业白云新城的机会将越来越稀缺,尤其在前白云山辐射范围内,想寻找真正的一线山景大盘,机会更是微乎其微。

要同时具备上述元素,只有一个项目——福利·富云山。

富云山雄踞前白云山片区核心位置,正好将白云两大排头兵——白云新城和设计之都链接起来,两大CBD释放的能量,均为其所享。

可以说,富云山所处位置,正是前白云山核心片区的CLD(中央居住区),同时聚集了居住、商业、休闲、娱乐、医疗、教育等醇熟生活配套。


更重要的是,富云山还有一项必杀技,是稀缺的。

上文已说到,白云新城核心区域宅地日益减少,即便有地出让,也是小型地块,体量基本不超过10万平。

反观富云山,项目占地约63万平,建筑面积足足有200万平,不仅拥有10大住宅组团、5大商业组团、2大教育组团,还同时配套7所学校,并有50万平高端商业综合体加持。

如此体量,也给予了福利集团,足够的时间与空间细细打磨,给业主交付一个拥有“成长周期”的一生之城,回应人居需求,汇聚一系列核心资源配套。



可幸的是,福利在这片独居天资的土地上,没有选择一味快速开发套现,反而选择了尊重土地和个人,花时间打磨作品,与城市共生。

据悉,在售楼栋A1、A2栋封顶在即,预计明年即可收楼,与“准现楼”无异。

另外,截至目前,项目已有近10栋建筑楼封顶,包括了融资A地块幼儿园、融资B地块幼儿园/会所、完全中学、九年一贯制学校、4栋复建住宅等。



在售楼栋的封顶,再次体现了福利的企业责任和担当,积极响应“保交楼、稳民心”号召,给市场释放积极信号。

同时,在当下楼市大环境,能保证品质交付,让购房者更安心,更放心。

目前,富云山正热售建面约120-180㎡山景大平层,户户东南向15°正对白云山主峰摩星岭,错开分布,互不遮挡,堪称白云山最佳观景台。极目半壁云山,领居十里新城!

若你也想把握这份满眼苍翠,就赶紧行动起来吧!